Różnica między rentownością brutto a netto wynosi typowo 1-2 punkty procentowe: brutto 6% może oznaczać tylko 4% netto po uwzględnieniu kosztów. W Polsce w 2026 roku rentowność netto waha się od 3% w Warszawie do 5,5% w Bydgoszczy. RentIndex oblicza oba wskaźniki dla każdego ogłoszenia z portali nieruchomości, uwzględniając lokalne koszty.
Czym jest rentowność brutto?
Rentowność brutto (gross yield) to najprostszy wskaźnik opłacalności wynajmu. Obliczasz go dzieląc roczny przychód z najmu przez cenę zakupu.
Wzór: (Roczny czynsz / Cena zakupu) × 100%
Przykład: mieszkanie za 800 000 zł wynajmowane za 4 000 zł miesięcznie daje 48 000 zł rocznie. Rentowność brutto wynosi 6% (48 000 / 800 000 × 100).
To wskaźnik przydatny do szybkich porównań, ale nie pokazuje pełnego obrazu.
Czym jest rentowność netto?
Rentowność netto (net yield) uwzględnia wszystkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości. To ten wskaźnik pokazuje, ile faktycznie zarabiasz.
Wzór: ((Roczny czynsz - Roczne koszty) / Cena zakupu) × 100%
Koszty do odjęcia:
- Czynsz administracyjny (150-900 zł/mies.), zależy od miasta
- Podatek od nieruchomości (1,19 zł/m² rocznie, stawka 2026)
- Ubezpieczenie (200-600 zł rocznie)
- Zarządzanie najmem (5-10% czynszu, jeśli zlecasz)
- Rezerwa na naprawy (5-10% czynszu)
- Pustostany (2-4% w dobrych lokalizacjach według danych rynkowych)
Jak obliczyć rentowność na przykładzie?
Mieszkanie 50 m² w Krakowie według danych Q4 2025:
| Pozycja | Warto ść |
|---|---|
| Cena zakupu | 1 000 000 zł |
| Miesięczny czynsz | 4 000 zł |
| Roczny przychód | 48 000 zł |
| Rentowność brutto | 4,8% |
Koszty roczne:
| Koszt | Miesięcznie | Rocznie |
|---|---|---|
| Czynsz administracyjny | 250 zł | 3 000 zł |
| Podatek od nieruchomości | 5 zł | 60 zł |
| Ubezpieczenie | 30 zł | 360 zł |
| Zarządzanie (8%) | 296 zł | 3 552 zł |
| Rezerwa na naprawy | 200 zł | 2 400 zł |
| Suma kosztów | 781 zł | 9 372 zł |
Źródło: średnie stawki rynkowe, Kraków Q4 2025
Wynik:
- Roczny przychód netto: 38 628 zł
- Rentowność netto: 3,86%
- Różnica brutto-netto: niemal 1 punkt procentowy
Po uwzględnieniu ryczałtu 8,5% od przychodu (4 080 zł, stawka 2026), efektywna rentowność spada do około 3,45%.
Jaka jest rentowność w największych miastach Polski?
Dane NBP i Global Property Guide Q3 2025:
| Miasto | Rentowność brutto | Rentowność netto |
|---|---|---|
| Warszawa | 4,0-6,5% | 3,5-4,5% |
| Kraków | 5,5-6,5% | 4,0-4,5% |
| Gdańsk | 6,2-6,3% | 4,5-5,0% |
| Wrocław | 5,0-6,1% | 4,0-4,5% |
| Poznań | 5,3-5,5% | 3,8-4,2% |
| Łódź | 5,5-6,5% | 4,5-5,2% |
| Bydgoszcz | 6,5-7,0% | 5,0-5,5% |
Źródło: Global Property Guide, NBP Q3 2025
Najwyższe stopy zwrotu oferują miasta z niższymi cenami zakupu: Bydgoszcz i Łódź. Warszawa, mimo najwyższych czynszów (85 zł/m²), ma najniższą rentowność przez wysokie ceny (18 500 zł/m²).
Jak RentIndex pomaga w analizie?
Wklej link z portalu nieruchomości do RentIndex. Narzędzie wyciąga cenę i parametry mieszkania, szacuje potencjalny czynsz na podstawie lokalizacji i oblicza zarówno rentowność brutto, jak i netto.
Dodatkowo RentIndex uwzględnia lokalne stawki czynszu administracyjnego i pokazuje projekcje dla różnych scenariuszy finansowania.
Najczęściej zadawane pytania
Jaka rentowność netto jest uważana za dobrą w Polsce?
Rentowność netto powyżej 4% uważana jest za dobrą w polskich warunkach 2026 roku. W praktyce oznacza to miasta takie jak Łódź, Gdańsk czy Bydgoszcz. W Warszawie i Krakowie typowe jest 3-4% netto, co nadal przewyższa lokaty bankowe (2-3%), ale ustępuje obligacjom skarbowym (6-7%).
Dlaczego różnica brutto-netto jest tak duża?
Różnica 1-2 punktów procentowych wynika z czynszu administracyjnego (3-7 tys. zł rocznie), pustostanów (1 miesiąc = 8% straty), napraw (2-5 tys. zł rocznie) i podatku ryczałtowego (8,5% od przychodu). Im wyższy czynsz administracyjny i starsze mieszkanie, tym większa różnica.
Czy rentowność brutto wystarczy do porównania ofert?
Rentowność brutto wystarcza do wstępnej selekcji, odrzucenia ofert z brutto poniżej 5%. Przed decyzją zawsze oblicz netto, bo różnice w kosztach administracyjnych między dzielnicami mogą wynosić 200-400 zł miesięcznie, co zmienia ROI o 0,3-0,5 punktu procentowego.
Jak uwzględnić pustostany w kalkulacji?
Dla wynajmu długoterminowego w dobrych lokalizacjach przyjmij 2-4% pustostanów (1-2 tygodnie rocznie). Dla gorszych lokalizacji lub najmu studenckiego licz 5-8% (wakacyjne przerwy). Oznacza to liczenie 11-11,5 miesięcy dochodu zamiast 12 w formule netto.
Podsumowanie
- Rentowność brutto to szybki wskaźnik do porównań, ale nie pokazuje realnego zysku
- Rentowność netto uwzględnia koszty i daje prawdziwy obraz opłacalności
- Różnica między brutto a netto wynosi typowo 1-2 punkty procentowe
- Miasta z niższymi cenami (Łódź, Bydgoszcz) oferują wyższe stopy zwrotu (5%+ netto)
- Zawsze licz netto przed podjęciem decyzji inwestycyjnej
Informacje w artykule mają charakter edukacyjny i nie stanowią porady inwestycyjnej.
Sprawdź rentowność swojej oferty na RentIndex i otrzymaj analizę w kilka sekund.