Jak działa kalkulator strategii BRRRR
Kalkulator strategii BRRRR oblicza dwa kluczowe wyniki: kwotę kapitału odzyskaną po refinansowaniu (ang. cash-out refinance) oraz zwrot z pozostałego kapitału własnego (ROE — return on equity). Dane wejściowe to cena zakupu nieruchomości, koszt remontu, wartość nieruchomości po remoncie (ARV — ang. after-repair value), dostępne LTV refinansowania, roczny dochód netto z najmu i oprocentowanie kredytu refinansowego (stan na 2026-04-28).
BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) to strategia inwestowania w nieruchomości, która pozwala odzyskać zainwestowany kapitał poprzez refinansowanie po wzroście wartości nieruchomości i ponownie go zainwestować. Strategia jest popularna wśród inwestorów budujących portfel wielu nieruchomości bez konieczności angażowania nowego kapitału przy każdej kolejnej transakcji.
W Polsce refinansowanie hipoteczne (zamiana kredytu lub cash-out refi) jest dostępne, jednak banki stosują konserwatywne LTV (60–80%) i wymagają udokumentowania wartości nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego (dane ZBP, 2026-04).
Kalkulator pokazuje, czy strategia BRRRR kończy się "pełnym odzyskiem" kapitału (all-in capital ≤ 0 po refinansowaniu) czy "częściowym odzyskiem" — oba scenariusze mogą być opłacalne, ale wymagają różnych założeń co do kolejnego inwestowania.
Jak liczyć kapitał odzyskany i ROE po refinansowaniu
Krok 1 — kapitał zainwestowany: Kapitał_all-in = Cena_zakupu + Koszt_remontu + Koszty_transakcyjne. Krok 2 — wartość po refinansowaniu: Kredyt_refi = ARV × LTV_refi. Krok 3 — kapitał odzyskany: Odzyskany = Kredyt_refi − Kredyt_pierwotny (jeśli był). Krok 4 — pozostały kapitał własny: Equity_pozostałe = Kapitał_all-in − Odzyskany. Krok 5 — ROE: ROE = Dochód_netto_roczny / Equity_pozostałe × 100%.
Przykład: zakup mieszkania do remontu w Katowicach za 220 000 PLN gotówką, remont 60 000 PLN, ARV 360 000 PLN, refinansowanie 70% LTV, czynsz 1 900 PLN / mies., koszty operacyjne 8 400 PLN / rok, nowe oprocentowanie kredytu refi 7,2%:
1. Kapitał all-in: 220 000 + 60 000 + 11 200 (koszty trans. ~4%) = 291 200 PLN
2. ARV: 360 000 PLN
3. Kredyt refi (70% LTV): 360 000 × 70% = 252 000 PLN
4. Kapitał odzyskany: 252 000 PLN (zakup był gotówkowy, brak poprzedniego kredytu)
5. Pozostały kapitał własny: 291 200 − 252 000 = 39 200 PLN
6. Przychód netto roczny: (1 900 × 12) − 8 400 = 22 800 − 8 400 = 14 400 PLN
7. Rata kredytu refi (252 000 PLN, 7,2%, 25 lat): ok. 1 821 PLN / mies.
8. Cashflow po racie: 1 900 − 700 (koszty mies.) − 1 821 = −621 PLN / mies.
9. ROE na pozostałym kapitale własnym: 14 400 / 39 200 × 100% = 36,7%
10. Odzysk kapitału: 252 000 / 291 200 × 100% = 86,5% — bliskie pełnego odzysku
Ujemny cashflow (−621 PLN / mies.) oznacza, że nieruchomość wymaga dopłat po refinansowaniu. Jednak ROE 36,7% na pozostałym kapitale własnym jest wysoki — inwestor odzyskał 86,5% zainwestowanego kapitału i może go ponownie zainwestować w kolejną nieruchomość BRRRR.
Jak interpretować wyniki kalkulatora
Pełny odzysk kapitału (odzyskany ≥ kapitał all-in) oznacza, że inwestor może powtórzyć strategię bez angażowania nowych środków. Jest to "święty Graal" BRRRR, możliwy przy dużym spreadu między ceną zakupu a ARV — typowo 25–35% wzrostu wartości po remoncie.
ROE na pozostałym kapitale jest bardziej miarodajny niż klasyczny ROI — pokazuje zwrot na faktycznie "uwięzionym" kapitale po refinansowaniu. ROE powyżej 15% jest uznawane za satysfakcjonujące; powyżej 25% to wynik charakterystyczny dla dobrze wykonanego BRRRR z dużą wartością dodaną remontu.
Cashflow po refinansowaniu jest często ujemny lub bliski zera przy obecnych stopach procentowych w Polsce — to akceptowalne, jeśli ROE jest wysoki i inwestor planuje wzrost czynszów lub sprzedaż w przyszłości (dane NBP, 2026-04).
Najczęstsze błędy i kiedy które pole zmienić
Najczęstszy błąd to zawyżenie ARV. Wartość nieruchomości po remoncie powinna być oparta na transakcjach porównawczych (metodą porównawczą), nie na subiektywnej ocenie. Zawyżone ARV o 10% może zmienić wynik z "pełny odzysk" na "brak odzysku" i poważnie zaburzyć plany inwestycyjne.
Drugi błąd to niedoszacowanie kosztów remontu. W praktyce remonty w Polsce przekraczają pierwotny budżet o 15–30% z powodu nieprzewidzianych usterek (instalacje, wilgoć, stolarka). Warto stosować bufor 20% ponad kosztorys wstępny.
Pole "LTV refinansowania" należy zweryfikować z konkretnym bankiem przed rozpoczęciem inwestycji — polskie banki mogą odmówić cash-out refi lub ograniczyć LTV dla nieruchomości inwestycyjnych poniżej standardowego poziomu stosowanego przy kredytach zakupowych (dane ZBP, stan na 2026-04-28).
Powiązane narzędzia i artykuły
Źródła: dane NBP (stan na 2026-04-28), ZBP, GUS, RentIndex.