Jak działa kalkulator wynajmu krótkoterminowego
Kalkulator wynajmu krótkoterminowego szacuje miesięczny przychód i zysk z apartamentu na platformach takich jak Airbnb, Booking.com czy Rentalcar. Podstawą obliczeń są trzy zmienne: średnia stawka dzienna (ADR — ang. Average Daily Rate), poziom obłożenia (occupancy rate) i liczba dni w miesiącu. Wynikiem jest przychód brutto, koszty operacyjne i netto cashflow (stan na 2026-04-28).
Wynajem krótkoterminowy w Polsce podlega tym samym regulacjom podatkowym co długoterminowy. Przychód z najmu prywatnego rozliczany jest ryczałtem 8,5% (do 100 000 PLN) lub 12,5% (nadwyżka powyżej 100 000 PLN). Działalność w zakresie wynajmu krótkoterminowego może też podlegać klasyfikacji jako usługa hotelarska (PKD 55.20) z innymi stawkami ryczałtu (dane MF, stan na 2026-04-28).
Według analiz portalu AirDNA i danych rynkowych średnie ADR w Krakowie, Gdańsku i Zakopanem wynosi od 250 do 600 PLN za noc w szczycie sezonu, przy obłożeniu 60–80% w miesiącach letnich i 40–55% poza sezonem.
Kalkulator jest narzędziem projekcyjnym — rzeczywiste wyniki zależą od sezonu, lokalizacji, standardu wykończenia i strategii cenowej (dynamic pricing).
Wzór na przychód z wynajmu krótkoterminowego i działanie krok po kroku
Wzór na miesięczny przychód brutto: Przychód = ADR × Obłożenie% × Dni_w_miesiącu. Netto cashflow: CF = Przychód − Prowizja platformy − Sprzątanie − Media − Podatek − Rata kredytu.
Przykład dla apartamentu w Krakowie (50 m², Stare Miasto), ADR 380 PLN, obłożenie 68%, cena zakupu 620 000 PLN, kredyt 0 (zakup gotówkowy):
1. Przychód brutto: 380 × 68% × 30 = 7 752 PLN / mies.
2. Prowizja Airbnb (ok. 3% od hosta): −233 PLN
3. Koszty sprzątania (25 rezerwacji × 80 PLN / sprzątanie): −2 000 PLN
4. Media (prąd, woda, internet, TV): −600 PLN
5. Pościel, środki czystości, uzupełnienia: −300 PLN
6. Zarządzanie (firma zewnętrzna 20% przychodu): −1 550 PLN
7. Przychód po kosztach operacyjnych: 7 752 − 233 − 2 000 − 600 − 300 − 1 550 = 3 069 PLN
8. Podatek ryczałt 8,5% od przychodu brutto: 7 752 × 8,5% = −659 PLN
9. Netto cashflow: 3 069 − 659 = 2 410 PLN / mies.
10. Rentowność netto roczna: (2 410 × 12) / 620 000 × 100% = 4,67%
Wynajem krótkoterminowy bez zarządcy zewnętrznego zwiększyłby netto cashflow do ok. 3 960 PLN / mies. (6,4% netto rocznie) — ale wymaga pełnej dyspozycyjności lub lokalnego koordynatora. Marża zarządcy 20% przychodu to typowa stawka rynkowa w polskich miastach turystycznych (dane rynkowe, 2026-04).
Jak interpretować wyniki kalkulatora
Wynajem krótkoterminowy generuje wyższy przychód brutto niż długoterminowy przy tym samym apartamencie, ale koszty operacyjne są znacznie wyższe — sprzątanie, media, wyposażenie i obsługa rezerwacji pochłaniają 35–55% przychodów.
Rentowność netto powyżej 5% przy wynajmie krótkoterminowym (bez kredytu) jest osiągalna w lokalizacjach o wysokim popycie turystycznym. Poniżej 4% netto warto porównać z ofertą wynajmu długoterminowego — mniej pracy, niższe koszty operacyjne, bardziej przewidywalny cashflow.
Kluczowym ryzykiem jest sezonowość. W Polsce obłożenie poza sezonem (listopad–marzec) spada drastycznie poza miastami biznesowymi (Warszawa, Wrocław, Poznań). Kalkulator pozwala wprowadzić różne ADR i obłożenie dla poszczególnych miesięcy — warto przeprowadzić symulację pesymistyczną (obłożenie 35%, ADR −30%).
Najczęstsze błędy i kiedy które pole zmienić
Najczęstszy błąd to używanie szczytowego ADR jako wartości rocznej. Letnie stawki w Gdańsku czy Zakopanem mogą być 2–3× wyższe niż zimowe — do kalkulatora należy wpisać ważoną średnią roczną lub obliczać scenariusze sezonowe osobno.
Drugi błąd to pominięcie kosztów wyposażenia i rotacji. Apartament krótkoterminowy wymaga wymiany pościeli, ręczników, sprzętu AGD i mebli częściej niż wynajem długoterminowy — rezerwa 1,5–2% wartości nieruchomości rocznie jest uzasadniona.
Pole "prowizja platformy" należy dostosować do aktualnego cennika: Airbnb pobiera ok. 3% od hosta przy standardowym modelu rozdzielonym, Booking.com — 15–20% od hosta przy modelu jednostronnym (dane platform, stan na 2026-04-28).
Powiązane narzędzia i artykuły
Źródła: dane MF (stan na 2026-04-28), GUS, AirDNA, dane rynkowe RentIndex.